על השקעה בלוגיסטיקה, מרכזים לוגיסטיים בארה”ב כנדל”ן מניב. אסף הלפרין, סמנכ”ל פיתוח עסקי בקבוצת אמינים על השקעות במרכזים לוגיסטיים בארה”ב בכלל ועל פעילות קרן Apexus והגיוס הנוכחי
בואו לשמוע על השקעה בלוגיסטיקה. קבוצת אמינים בגיוס לקרן ההשקעות במרכזים לוגיסטיים בארה”ב, בהשקעה שפתוחה לכולם (לא לכשירים בלבד), אך עם כמות ניצעים מוגבלת (כך שכדאי למהר).
הזדמנות נהדרת לגיוון תיק ההשקעות הלא סחיר עם נדל”ן מניב בלוגיסטיקה.
צפו בראיון המצולם עם אסף הלפרין
המאקרו של התחום: על השקעה בלוגיסטיקה
“אמינים, קבוצה שפעילה מעל 25 שנה בנדל”ן מניב בארה”ב עם השקעות לאורך השנים גם בשנות משבר וגם בתקופות טובות, תמיד פעלנו להוציא השקעות מניבות שגם מחלקות כסף בשוטף וגם אנחנו מבצעים פעולות השבחה בנכסים.
“עשינו עסקאות עם בתי ההשקעות המובילים בישראל ביניהם מיטב שמשקיעה באפקסוס, קרן הלוגיסטיקה שלנו.
השקעה בלוגיסטיקה: מכל מחסני הלוגיסטיקה בארה”ב חווים צמיחה
“אקרא לזה ‘מה אנחנו אוהבים בהשקעות לוגיסטיקה’ והתשובה היא מכמה סיבות: מי ששוכר מאיתנו הן חברות מבוססות וגדולות ובעיקר שוכרים בדירוג אשראי גבוה.
“מעבר לכך, אלו חברות שמנוהלות בצורה מסודרת עם חוזים ארוכי טווח, שמעניקים ודאות תזרימית. הארנונה וחלק מהתיקונים (הקטנים יותר) משולמים ע”י השוכר ובעצם מרבית האחריות היא עליו כך שלנו, כבעלי הנכס, יש ודאות גבוהה ותזרים יותר חיובי.
“עוד דבר שמאפיין את תחום הלוגיסטיקה הוא התכנון ארוך הטווח. חברות אוהבות לתכנן לטווח ארוך וההישארות שלהן בנכסים היא קריטית לעסקים שלהן. אנחנו דואגים להשקיע בנכסים שהמיקום שלהם אסטרטגי כמו בקרבת נמלי ים או אויר, בקרבת כבישים ראשיים, כך שאנחנו ממלאים אחר צורך.
“חברות לא ממהרות להחליף מחסן לוגיסטי שמשרת אותם באופן יעיל, ובהתאם לכך גם החוזים וההתחייבויות הם מאוד ארוכות.
“אגב, אנחנו גם פועלים באזורים של בנייה רוויה. אזורים שבהם מעבר למחסני הלוגיסטיקה הקיימים ואלה שבנייתם כבר אושרה, בוודאות די גבוהה שלא ייבנו נוספים. אלה נכסים שקמו ליד אזורי מגורים שגדלו והתרחבו, הדיירים אינם מעוניינים בעוד מחסנים לוגיסטיים וציי משאיות שחולפות בקרבת מקום ולכן הסיכוי שייבנו מחסנים נוספים הוא נמוך, מה גם שאין מקום. המרכזים הללו יישארו אטרקטיביים בשל הקרבה לאוכלוסייה וגם כי קשה לבנות להם מתחרים מעבר לכביש.
השקעה בלוגיסטיקה בארה”ב: מדוע בחרה קבוצת אמינים לפעול בתחום הזה?
“לוגיסטיקה הם נכסים שאנחנו משכירים כשטחים למחסנים. מהמחסנים האלה מוצרים עוברים לחברות עצמן שקונות מצרכים שונים, לחנויות או לצרכני קצה פרטיים.
“מחסני הלוגיסטיקה פועלים בצורה כך שהמחסנים שמשרתים את הצרכנים הפרטיים הסופיים הם קטנים יותר וממוקמים במרחק נסיעה קצר משכונות המגורים, אלה מחסני ה”last mile”.
“ברדיוס קצת יותר רחוק פועלים המחסנים שפועלים בהיקף יותר גדול ומשרתים מגוון רחב יותר של צרכנים, בד”כ מרכזים שמזינים מטרופולין שלם, או יותר נכון את כל מחסני ה-last mile המפוזרים בו כמו גם את החנויות השונות.
“ומאחורי כל זה עומדים נכסים לוגיסטיים רחבי היקף שבעיקר קולטים את סחורות הייבוא, בין אם מהנמלים לסוגיהם השונים או מהמפעלים. הם עומדים בראש הפרמידה שמתפזרת לכל רחבי האזור. אלה הנכסים בהם משקיעה קרן אפקסוס.”
כדי להבין את יתרונות הלוגיסטיקה, צריך להבין את הסגמנטים
“בסקר שנעשה בקרב משקיעי נדל”ן מסחרי בין השנים 2019 ל-2022 שמפרט את הביקוש לסוגי נכסים שונים – מולטי פמילי, מלונות ריטייל וכו’, אפשר לראות שהעולם הזה חווה ביקוש הולך ועלה.
“ובאמת בעבר משקיעים היו פחות חשופים ללוגיסטיקה, אבל אחרי הקורונה אנשים הבינו את הצורך ואת ההזדמנות של התחום והוא צובר עכשיו המון תאוצה ומקבל, סוף סוף בעיניי, את החשיפה שהוא ראוי לה.
“הסגמנטים משפיעים על הלוגיסטיקה וכשמבינים אותם, מבינים את התחום. אחד המשמעותיים שבהם היום הוא האיקומרס (ecommerce). הקניות שאנחנו עושים ברחבי האינטרנט מחייבות היערכות לוגיסטית נרחבת.
“חברה שיש לה פעילות באינטרנט, הפעילות הנדל”נית שלה היא במחסנים לוגיסטיים והתחום הזה חווה צמיחה משמעותית גם לפני הקורונה, אבל אפשר לראות בוודאות מה קרה עם פרוץ המגפה. שיעורי המכירות אונליין בארה”ב בצמיחה של 40% ממוצע לשנה.
“אחת הסיבות המרכזיות לדבר הזה הוא זריקת העידוד שהקורונה נתנה גם למי שעד אז עוד נמנעו בלרכוש באינטרנט.
“לדעת כולם התחום הזה כאן להישאר והוא בצמיחה. אפשר לראות שמבחינת הנתח, יש עוד הרבה מאוד לאן לצמוח וככל שהדור הצעיר ייכנס לרכוש בעצמו, ההיקפים רק יגדלו.”
במאקרו התהליכים זורמים לרמת המיקרו ומשפיעים על הביקושים ברמת הנכסים
“העולם חווה שינויים מהותיים בכל מה שקשור באספקה ומשלוחים. והיום, גם חברות שלא מוכרות באינטרנט מחויבות לשרשרת אספקה מהירה יותר מבחינת צרכני קצה. למעשה מכולם מצופה לספק אספקה מאוד מהירה. הן לצרכנים והן לחברות.
“בעבר הייתה תחושה שאפשר להחזיק מחסן לוגיסטי קטן בארה”ב, לשלוח מייל ליצרן סיני כשנכנסת הזמנה, לקבל את המוצר תוך שבועיים ולהעביר לצרכן הסופי תוך כמה ימים נוספים. כל זאת תוך שכמעט כל עלויות השרשרת ידועות מראש. כך נחסכו העלויות של אחזקת מלאי.
“אבל, במהלך הקורונה עם כל התקלות בשרשרת האספקה ועליית המחירים המשמעותית במחירי ההובלה, חל שינוי מאוד משמעותי בצד היבואנים והיצרנים וכל מי שמחזיק עורף לוגיסטי והם הגדילו בצורה משמעותית את המלאי וזאת בעצם חשיפה לביקוש נוסף.
“חברות חוזרות להגדיל את המלאי וגידול כזה מייצר ביקוש מובנה מחברות קיימות להמון שטחים לוגיסטיים.
“פרולוג’יקס מעריכה את היקף הדרישה במעל 800 מיליון רגל רבוע רק מהסגמנט הזה של הגדלת המלאי. יחד עם זאת, ממחקר שערכו בדלויט הבינו שהשכירות במרכזי הלוגיסטיקה משפיעה רק על כ-5% מהמחיר הסופי לצרכן. אפשר לראות שעלויות השינוע ושכר העבודה מהווים חלק משמעותי הרבה יותר בתמחור המוצר.
“אנחנו רואים בזה נתון מאוד חיובי, חברות מחפשות שטחים גדולים יותר לעורף מלאי גמיש יותר ולנו יש את הגמישות לייצר העלאות בשכר הדירה.
“בשנה האחרונה השוק הזה חווה צמיחה רחבה. הן בשל הדרישה של חברות קיימות לעוד שטחים לוגיסטיים והן משום שחברות שלא החזיקו מרכזים כאלה נכנסות לתחום. היקף שיעורי התפוסה הוא מעל 97% בכל ארה”ב בתחום הזה.
“זה תחום מאוד יציב, מאוד נזיל, עם המון הזדמנויות, יש המון ביקושים ונחתמים המון חוזים מדי שנה. הרבה משקיעים מחפשים היום את הסגמנט הזה ורואים בו השקעה ראויה ונדל”ן מניב ואיכותי בארה”ב.”
השקעה בלוגיסטיקה: השבחה בנכסים לוגיסטיים
“אז מה קורה בקרן מעבר לרכישת נכסים? אנחנו משקיעים בנכסים לוגיסטיים כשהם מניבים, כשיש דיירים וחברות שפועלות בהם. לחברות האלו יש צרכים עסקיים לפעילות שלהן במחסנים הלוגיסטיים; צרכי כיבוי אש, דלתות הטענה ופריקה, איכות של שטחי אחסנה חיצוניים והרבה צרכים תפעוליים.
“ואנחנו בתוך קרן כזאת פועלים בצורת השבחה. אנחנו מבינים את הצרכים של החברה ופועלים כדי לייעל את המחסן הלוגיסטי שלה ולייצר לה התאמה לצרכים. דברים כמו מערכות כיבוי אש חכמות ויעילות שמקטינות את הוצאות הביטוח, ועליהן ישלם שכ”ד גבוה יותר, כיסוי קרקע באספלט כדי לתת שטחי אחסנה חיצוניים גדולים יותר, דלתות הטענה רבות יותר ועוד.
“במרכזים שקרובים לכבישים ראשיים, אנחנו מייצרים שטחי פרסום לשוכר, וכהכנסה נוספת, למשל
“תחום חזק שאנחנו רואים בו הרבה פוטנציאל הוא תחום האנרגיה הירוקה. למבנים האלה יש גגות רחבי היקף, חשופים לאנרגיית השמש והיום הם לא מניבים דבר.
“בנכס אחד כבר ביצענו התקנה של פאנלים סולאריים. זה שטח נדל”ן שלא הניב כלום ועכשיו מייצרים ממנו גם אנרגיה ירוקה שתורמת לכדור הארץ וגם הכנסה נוספת ותשואה גבוהה יותר ברמת הקרן.
“אז, זה תחום שגם חווה צמיחה ברמת חשיפת המשקיעים, גם תחום מאוד נזיל עם הרבה עסקאות והזדמנויות בתחום, גם כזה שחברות מאוד מעוניינות בו והביקושים והתפוסות והצמיחה בשכ”ד מאוד טובים וחזקים. מנגד יש גם מה לעשות כפעולות השבחה בנכסים הללו, מה שמגדיל את פוטנציאל התשואה.”
אלוקציה (פיזור) בהשקעה בנכסי לוגיסטיקה
“אחד היתרונות של תחום הנכסים הלוגיסטיים הוא האלוקציה הפנימית שלו. זה תחום בו אנחנו מאגדים גם פיזור של נכסים וגם פיזור של חברות מתעשיות שונות, שאין ביניהן בהכרח קשר.
“כך שגם אם ורטיקל מסוים חווה האטה, שאר החברות והתחומים שהקרן מאגדת מייצרים את האיזון. זה תחום שמכיל ייצוב בתוך עצמו הן בגודל הנכסים, הן בהיקף החברות שסוחרות בו והן בתחומים בהם הן פועלות וזה ממתן את הסיכונים שבהשקעה.”
האם תכנסו גם ליזמות ובנייה של מרכזים לוגיסטיים?
אנחנו רואים בהשקעה בלוגיסטיקה בפרט ובנכסים מניבים בכלל גורם ממתן סיכון מבחינת סיכונים שקורים בתהליכי בנייה כמו עמידה בלוחות זמנים, בעלויות, במציאת שוכר סופי וכו’.
“אנחנו לא מתכוונים להיכנס לפעילות שכזו, אלא להתמקד בעבודה הרבה שניתן לעשות בנכסים המניבים הקיימים ולא לקחת את הסיכון העודף הזה.”
מילה על השקעה במרכזים לוגיסטיים בסביבת אינפלציה
“אנחנו, כמשכירי נכסים חווים את צמיחה של שכר הדירה. כבעלי נכסים אנחנו דורשים פיצוי על סביבה האינפלציונית ולכן שכר הדירה בתחום צמח, חלק מזה בגלל הגנות אינפלציוניות.
“אנחנו לחלוטין דורשים פיצוי על האינפלציה ומקבלים אותו בהתאם בחידושי החוזים.”
הנתונים היבשים של ההשקעה באפקסוס, השקעה בלוגיסטיקה בארה”ב
הגיוס הנוכחי והשקעה בקרן הלוגיסטיקה היא הזדמנות ללקוח הפרטי להיכנס למנגנון גדול מאוד ולהשקעה בסדרי גודל גדולים.
קרן “אפקסוס” הינה קרן השקעות המתמחה בהשקעות בנכסי לוגיסטיקה בארה”ב.
תחום הלוגיסטיקה בארה”ב הינו מהתחומים המבוקשים ביותר להשקעה בארה”ב, ביקוש שצפוי לגדול לאור שיעור החשיפה הנמוך של המשקיעים השונים לתחום.
שכ”ד הממוצע השנתי בנכסי לוגיסטיקה בארה”ב השלים עלייה של כ- 15% בשכ”ד במהלך ה-12 חודשים האחרונים, בעוד שיעורי התפוסה הממוצעים הינם מעל 96%, נתונים אלו ועוד אחרים צפויים לאפשר לקרן להנות מעלייה בשווי הנכסים ובתזרים הנובע מהם.
אפקסוס הינה קרן מובילה בתחומה וכוללת השקעה של מספר משקיעים מוסדיים מובילים וביניהם “מיטב ד”ש גמל ופנסיה” ואחרים.
אפקסוס החלה את פעילותה בחודש אוקטובר, 2021, והשלימה רכישה של 20 מבני לוגיסטיקה בשטח כולל מצרפי של 3,613,657 ר”ר בשווקים מובילים בארה”ב (אטלנטה, שיקגו, בולטימור, וושינגטון, ממפיס ופנסילבניה).
הקרן השלימה קבלת התחייבות ממשקיעים מוסדיים, ומשקיעים כשירים בהיקף של כ- 150 מיליוני דולר ארה”ב וצפויה להגדיל השנה את התחייבויות המשקיעים.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ במוצר פנסיוני ו/או שיווק פנסיוני ו/או המלצה לביצוע פעולות ו/או יעוץ במוצר פיננסי ו/או שיווק פיננסי ו/או ייעוץ מס/ ו/או יעוץ פיננסי ו/או יעוץ משפטי ו/או יעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ”ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
