מתן לייבה, שותף מנהל ב- IBI PILLAR, זרוע ההשקעות בנדל”ן של IBI השקעות, התארח אצלי כדי לספר על עסקת הנדל”ן בדרזדן, גרמניה.
מדובר בהשקעה שפתוחה לכולם (לא לכשירים בלבד), אך עם כמות ניצעים מוגבלת (כך שכדאי למהר) וזוהי הזדמנות יפה לפזר את התיק גם לזרוע הנדל”ן.
צפו בראיון המצולם:
על ההשקעה, מאקרו: דרזדן, גרמניה
“ב-IBI PILLAR כמובן, כמו כל מי שעוסק בהשקעות נדל”ן, נסתכל קודם על המדינה והעיר בה אנחנו חושבים להשקיע. דרזדן היא יעד שבעינינו נראה כדאי ואטרקטיבי להשקעה.
“דרזדן היא עיר מעניינת, מרכז כלכלי חשוב ומשמעותי. ההיסטוריה שלה במלחמת העולם ה-II היא משמעותית, משום שהיא העיר שהבריטים הפציצו והחריבו בתגובה לבליץ על לונדון. דרזדן נבנתה מחדש בצורה מודרנית ומתוכננת והפכה למשכנן של החברות הגדולות ביותר בגרמניה עם שמות גדולים כמו BMW BOSCH, DHL, SAP, SHELL ועוד.
“דרזדן נהנית מנגישות תחבורתית מעולה, היא במרחק של פחות משעתיים נסיעה מברלין, שעה וחצי מלייפציג, שהיא עוד מרכז כלכלי חשוב. שעתיים נסיעה מזרחה נמצאת פראג. לדרזדן מיקום מרכזי באירופה, מחברת בין מזרח למערב ומתפקדת כמרכז כלכלי חשוב ומרכזי וכאמור בעיניי IBI PILLAR הוא כדאי להשקעה.”
על ההשקעה במיקרו: מרכז מסחרי שכונתי
“הנכס שאנחנו, IBI PILLAR ו-REALITY, מתכננים לרכוש הוא מרכז מסחרי שכונתי. למי שמכיר, תדמיינו את מרכז שוסטר ברמת אביב.
“מרכז מסחרי שסביבו הרבה מאוד מגורים, אלפי יחידות דיור סובבות אותו והוא שמשרת את תושבי השכונה. לסוחרים בו יש אופי יומיומי כמו סופרמרקט, מאפייה, בנק, בית מרקחת ועוד. נוסף לכנס יש 340 מקומות חניה מסביב ועל הגג. המרכזיות שלו ומגוון החניות בו הפכו את המרכז לנקודה מרכזית בשכונה.
“משך החוזים הממוצע הקיימים היום הוא קצת פחות מ-4 שנים. המרכז מאוכלס ב-86% ע”י סוחרים כמו אדקה (רשת הסופרמקרטים כי הגדולה בגרמניה), שפארקה –בנק גרמני קהילתי ועוד.”
מה ההשקעה ומה מתכננים לעשות?
”אנחנו רוכשים את הנכס כמו שהוא נראה כיום, מקבלים את דמי השכירות שהנכס הזה מייצר ומחלקים למשקיעים את דמי השכירות מדי רבעון ברבעון, כשתוך כדי תנועה מתכוונים לבצע השבחה בנכס. התוכנית העסקית היא ל- 5 שנים: למכור את הנכס אחרי שההשבחה בוצעה, לחלק את הרווחים ולסיים את חיי ההשקעה.
“ההשבחה כוללת שני רכיבים: הרכיב הראשון קשור בחברה ממנו אנחנו רוכשים את הנכס. זוהי חברה גרמנית גדולה שמחזיקה בנכס לא מעט שנים והוא יחסית קטן בפורטפוליו שלה ולא כל כך נתנו שם תשומת לב ניהולית לנכס ולשוכרים בו. הם יותר התגלגלו ובעיקר דאגו לשמור על שיעורי התפוסה ולהימנע מכאבי ראש.
“אנחנו ב-IBI PILLAR והשותפים שלנו ב-REALITY חושבים שיש פה הרבה מאוד עבודה תפעולית שאפשר לעשות כדי להציף את הערך שלו. למשל, להעלות את שיעור תפוסה ללמעלה מ-90% וככה להגדיל את הערך שלו.
“הרכיב הנוסף הוא עבודת השבחה תפעולית שיש לה פוטנציאל גדול הן להארכת חוזי השכירות לעשר שנים ואף יותר והן להעלאת דמי השכירות.
“שמנו לב, למשל, שהסופרמרקט נמצא במיקום פחות טוב מבחינתו בתוך הנכס והוא בוודאי ישמח לעבור לכיוון שפתוח לרחוב. יש חנויות נוספות שאנחנו חושבים שמשחק כיסאות ביניהן ובעזרת השטחים הפנויים, יביא למיקומים יותר טובים ונכונים לעסקים עצמם ומשם הם ישמחו להאריך את השכירות ואף לשלם על כך יותר.
“כאמור, אנחנו מנהלי השקעות ולא אנשי נדל”ן, השותפים שלנו בגרמניה, הם חברת REALITY, קרן השקעות הנדל”ן הגדולה ביותר בישראל עם כל המוסדיים שמושקעים בה וגם IBI ומשם ההיכרות איתם. אנחנו משקיעים איתם כבר הרבה שנים בהצלחה גדולה.
“מעבר לפעילות בישראל, יש להם פעילות גדולה בגרמניה עם משרד בברלין, מנהל ישראלי, ו-20 עובדים גרמנים. וכל מה שהם עושים זה לנהל להשביח לתפעל נכסים מסוג זה ודומים לנכס הזה.
“לנו ביחד איתם יש עוד נכסים מאוד דומים במקומות אחרים בגרמניה ואנחנו כבר יודעים שבעבודת השבחה כזאת כמו שהצגתי אפשר לעשות גם כאן. עם עבודה נכונה מדויקת ומקצועית אפשר לעשות ולהציף ערך כלכלי משמעותי בנכס הזה.”
למה להשקיע בנדל”ן בכלל ובגרמניה בפרט?
“גם ב-IBI PILLAR כמנהל השקעות, ובטח אחרי שנת 2022 בשוק ההון אנחנו מודעים לחשיבות של פיזור בתוך תיק ההשקעות גם לנכסים או מוצרים ניירות ערך וכדומה והשקעה בנדל”ן מניב נותנת מענה נכון לצורך הזה. מענה בשני היבטים:
א. תשואה שוטפת שהיא תזרים מדי רבעון;
ב. הקטנת התנודתיות. מי שחושב לגוון את תיק ההשקעות שלו באפיקים אחרים, אני חושב שזה נותן פתרון מאוד נכון בטח בתקופה כזאת.”
עלות ההלוואה בימי ריביות עולות ואינפלציה
“שאלתי את לייבה מה לגבי הבעיה בנכסים מניבים שעלות ההלוואה הקיימת לרכישת הנכס משפיעה על תשואת הלקוח.
“נקודה נכונה. אכן יש הרבה שיח סביב עלויות מימון וריביות שעולות ואיך זה משפיע על נכסים. כמנהלי השקעות אנחנו גם מנהלי סיכונים. אנחנו אמנם לא נמנעים מסיכונם, אבל כן מנסים לטפל בהם וכאן המימון שיש על הנכס הוא בריבית קבועה ולא צמודה. כך, שגם אם הריביות עולות או האינפלציה עולה, זה לא ישפיע על הוצאות המימון הן ידועות וקבועות מראש לאורך כל ההשקעה.
“ולעניין האינפלציה – אחרי הרבה מאוד שנים שאינפלציה לא הייתה בשיח, היא בהחלט חוזרת ובוודאי כשמדברים על השקעות באירופה. ההשקעה בנכסים כאלה מאוד טובה לדעתנו גם בתקופה של אינפלציה משתי סיבות. הראשונה היא משום שהחוזים יחסית צמודים ויש עדכון מדי כמה שנים של שכר הדירה בשביל לנטרל את האינפלציה בחוזים, אז כן שכר הדירה עולה בשיעור האינפלציה. וזה נותן הגנה.
“הסיבה השנייה היא שסטטיסטית השקעה בנדל”ן מהווה הגנה מובנית מאינפלציה. אפשר לראות את זה שלרוב נכסי נדל”ן מתנהגים בשוויים קצת יותר מהאינפלציה גם היום – ולא נדע כרגע עד מתי אנחנו בתוך השיח הזה של אינפלציה – לנדל”ן יש רכיב הגנתי טוב מאינפלציה, כך שההשקעה הזאת היא ניהול סיכונים נכון בתיק ההשקעות.
“ולמי שכבר מושקע בנדל”ן בישראל, ההשקעה גם בנדל”ן בגרמניה מעניקה פיזור משמעותי ונכון לתיק, כאמור – בטח בתקופה זו.”
טווח ההשקעה: 5 שנים
“מניסיוננו זה טווח לא ישתנה הרבה במהלך ההשקעה. ומי שמשך תקופת ההשקעה מהווה חסם עבורו, אני יכולה להגיד שני דברים: ראשית, למרות שהעסקה נעולה ל-5 שנים כן פוגשים תזרים מדי רבעון ולמעשה מחזרים הרבה כסף הביתה לאורך הדרך ומקטינים בכך את החשיפה באופן משמעותי.
“והדבר השני הוא שכל השקעה באפיקים לא סחירים היא לרוב לתקופות בינוניות והפתרון לנעילת הכסף זה האלוקציה. אנחנו לא שמים את כל הביצים בסל אחד וכל אחד משקיע בהשקעות מסוג זה לפי הצרכים שלו ושל התיק שלו.”
הגיוס להשקעה בדרזדן יסתיים בסוף החודש (ינואר 2023).
מספר המקומות מוגבל עם כמות ניצעים מוגבלת.
פרסום זה אינו מהווה תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים לכל אדם. המידע המובא לעיל הינו על בסיס נתונים המתקבלים מאתרים כלכליים ו/או אתרים של עורכי מדד ועל כן המידע עלול לכלול מידע שגוי ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינוים אחרים. אין לראות במידע זה כמידע שלם וממצה וכי אין בתשואות ובנתוני העבר כדי להעיד על תשואות ו/או נתונים בעתיד. לכותב עשוי להיות מעת לעת עניין במידע המוצג במסמך זה ו/או נכסים הקשורים במידע כאמור.
