מימון נדל”ן: כחלק מפיזור תיק ההשקעות
מימון נדלן בישראל כחלק מפיזור תיק ההשקעות ומבט אל השקעות אלטרנטיביות, רועי למפרט צולל ביחד עם רו”ח ערן שלזינגר לתחום מימון נדל”ן בישראל.
מה זה בכלל מימון נדלן ואילו תמורות חלו בשוק זה בשנים האחרונות? מדוע מימון של יזם או קבוצת יזמין נחשב להשקעה בסיכון נמוך יותר מיזמות? מדוע לא מממן הבנק את הפרוייקט ליזם? מה החשיבות של הביטחונות בעסקאות כאלו, ואילו ביטחונות קיימים בהן?
רו”ח שלזינגר סוקר את השוק הישראלי, גם בהתייחסות לתקופת הקורונה. על יתרונות שוק מימון הנדל”ן בפיזור תיק ההשקעות, על מגוון הבדיקות שיש לבצע לפני כניסה לעסקת מימון נדלן, מהי סביבת התשואה בשוק הזה והרגולציה הקיימת בשוק.
מימון נדל”ן: בין יזמים לבנקים
עולם מימון הנדל”ן הוא עולם מרתק בו פועלים המוסדיים והבנקים ועד לגופים חוץ בנקאיים שמממנים בנייה של פרויקטים בהתאם להוראות חוק המכר. זהו שוק מרתק ואנחנו מתמקדים כאן בנקודה של השקעה של משקיעים פרטיים בצורה של מימון פרוייקט נדל”ן – למעשה, הסכם הלוואה בין קבוצת פרטיים לבין יזם או קבוצה קבלנית שבונים נכס נדל”ני. ההלוואה מקושרת ישירות לנדל”ן עצמו. בין אם מדובר בנכס מניב או בניית יחידות דיור. הבטוחה המרכזית בהלוואה כזו היא הזכויות במקרקעין.
מדוע יזם פונה לתאגיד חוץ בנקאי להלוואה? בידיעה שזו יקרה יותר מהלוואה בנקאית, כמובן. ברמת העיקרון מדובר במענה שמסוגלים לתת הבנקים ליזם או לקבוצת הרכישה בשל הרגולציה המשפיעה על קבלת ההחלטות בבנק, שיש לו מגבלות מימון לפרויקטים נדל”ניים.
זמן התגובה של הבנק איטי ועתיר אדמיניסטרציה ביחס לזמן התגובה של גופים חוץ בנקאיים. לוחות הזמנים בתחום הזה משמעותיים ועלולים להשפיע רבות על ההחלטה. טווח הזמנים האיטי בהלוואה בנקאית עלול להיות בטל בשישים לעומת הפרשי העמלות והריביות בין העולם הבנקאי לחוץ בנקאי.
מימון נדלן: בדיקות, חיתום ומנגנוני הפחתת סיכון
אלמנט נוסף שמשפיע על שוק המימון החוץ בנקאי הוא זהות היזמים, בהיותם תושבי חוץ לדוגמה.
שלזינגר מפרט בשיחה אודות שורת הבדיקות שנעשית בכניסה להשקעה במימון נדל”ן לכל יזם יחיד או בתוך קבוצת רכישה. כשכל הקבוצה עוברת חיתום מלא מתקבלת תמונה כוללת לגבי צורך המימון שלה והמימון הוא למעשה אינדווידואלי בהתאם ללוח הזמנים של הפרויקט ובפריסה לכל אחד מחברי הקבוצה, בהתאם לשיעור המימון שאושר לו.
כל פרויקט מלווה ע”י שמאי חיצוני שמאשר את התשלומים השונים בפרויקט מדי חודש בחודשו. כל אחד מחברי הקבוצה חתומים בערבות אישית כלפי המלווה והמימון נעשה רק לאחר השלמת הכנסת ההון העצמי של כל אחד מחבריה.
עוד מפרט שלזינגר אודות הביטחונות ומנגנוני הפחתת הסיכון שמעורבים בשוק הזה לטובת המשקיעים. והן סוקר את המיסוי על שוק זה בהתאם לסוגי ההלוואות.
בתום השיחה מבצעים שלזינגר ולמפרט ניתוח לעסקה קיימת למימון קבוצת רכישה
פרסום זה אינו מהווה תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים לכל אדם. המידע המובא לעיל הינו על בסיס נתונים המתקבלים מאתרים כלכליים ו/או אתרים של עורכי מדד ועל כן המידע עלול לכלול מידע שגוי ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינוים אחרים. אין לראות במידע זה כמידע שלם וממצה וכי אין בתשואות ובנתוני העבר כדי להעיד על תשואות ו/או נתונים בעתיד. לכותב עשוי להיות מעת לעת עניין במידע המוצג במסמך זה ו/או נכסים הקשורים במידע כאמור.
